Nhược điểm hạn chế của thị trường bất động sản hiện nay đó là người bán đưa ra mức giá tương đối chính xác cho sản phẩm thế nhưng các website đăng tin rao vặt bất động sản lại cung cấp thông tin một cách chung chung và chưa đưa ra được những tư vấn hữu ích giúp người mua cảm thấy yên tâm về quyết định của mình. Chính vì vậy, nếu muốn hiểu về thẩm định giá bất động sản bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây.

Nếu nhân viên kinh doanh bất động sản có kiến thức tốt về thẩm định giá sẽ dễ dàng bán bất động sản Xem thêm bài viết sau:Bí quyết học một dự án bất động sản nhanh nhất

Các phương pháp định giá bất động sản phổ biến hiện nay

Nhiều người thường hay nhầm lẫn giữa 2 khái niệm “định giá” và “thẩm định giá” một dự án bất động sản.  Trong điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản của Việt Nam có nêu rõ định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản ở một thời điểm xác định trong khi đó thẩm định giá đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế. Hiểu một cách đơn giản như sau: định giá là chủ sở hữu sẽ đưa ra một mức giá cụ thể đối với sản phẩm bất động sản cụ thể còn thẩm định giá là so sánh kiểm tra xem mức giá này có phù hợp với thị trường chung hay không.

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản

Qua nhiều nghiên cứu, các chuyên viên môi giới bất động sản đã 5 phương pháp đính giá giúp nhà đầu tư biết được chính xác mức giá bất động sản.

Phương pháp 1: So sánh trực tiếp

Để có thể so sánh trực tiếp giá hai sản phẩm bất động sản với nhau thì phải dựa vào sự tương đồng khi xem xét các yếu tố về vị trí địa lý, giá đất, quy mô, thiết kế, diện tích… Hiện nay đây là phương pháp phổ biển nhất.

Ví dụ: Khách hàng hiện đang có nhu cầu tìm mua một căn hộ chung cư tại quận Thanh Xuân sẽ tìm hiểu và so sánh tất cả các dự án đang được triển khai. Sau đó dựa vào mục đích, nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính để tìm ra dự án có mức giá phù hợp nhất với mình.

Phương pháp 2: Thu thập (còn gọi là phương pháp đầu tư hay vốn hóa)

Hiểu đơn giản phương pháp này là tổng hợp tất cả những nguồn thu nhập của bất động sản trong tương lai nhận được  sau khi đã trừ đi toàn bộ chi phí (quản lý, sửa chữa, vận hành, thuế…) sau đó dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản.

Phương pháp 3: Chi phí

Tìm ra giá trị của bất động sản dựa vào việc cộng dồn toàn bộ các chi phí tạo nên một sản phẩm tương tự (đóng vai trò như vật thay thế). Phương pháp này chủ yếu để đánh giá trường học, bệnh viện, nhà thờ, công sở…

Phương pháp 4: Lợi nhuận (hay còn gọi là hoạch toán)

Đối với những bất động sản mà giá trị của chúng chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, rạp chiếu phim thì việc thẩm định giá sẽ dựa vào khoản lợi nhuận mà bất động sản tạo ra hàng năm.

Phương pháp 5: Thặng dư

Phương pháp này thường được sử dụng để tính toán giá trị bất động sản dựa vào mục đích sẽ được sử dụng chúng ở thời điểm tương lai. Ví dụ một tòa nhà được xây dựng tùy mục đích để ở hoặc cho thuê mà sẽ có những mức giá khác nhau. Phương pháp thặng dư sẽ sử dụng nguyên tắc lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi toàn bộ tổng số chi phí và lợi nhuận sẽ ra giá trị khu đất.

Hướng dẫn tự thẩm định giá bất động sản

Nếu đang có nhu cầu bán một sản phẩm bất động sản, bạn có thể nhờ đến các công ty môi giới để thẩm định giá sản phẩm hoặc trực tiếp tìm hiểu rồi tự định giá cho ngôi nhà bằng phương pháp so sánh trực tiếp.  Các bước để chủ sở hữu tự định giá sản phẩm của mình như sau:

  • Bước 1: Quan tâm đến vị trí – Thông thường, những căn hộ, mảnh đất thuộc mặt tiền đường sẽ có mức giá bán cao hơn so với những căn hộ thuộc hẻm phụ.
  • Bước 2: Phân loại tình trạng căn hộ còn mới, hay đã xuống cấp, nhà cấp 1, cấp 2, hay cấp 3, biệt thự hay nhà tầng, thời gian xây dựng là khi nào, đã từng được sửa chữa chưa…
  • Bước 3: Tra cứu thông tin.
  • Bạn có thể tra cứu thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, các trang đăng tin mua bán bất động sản hoặc thông qua các sàn giao dịch để so sánh với sản phẩm của mình
  • Bước 4: Sau khi có được những thông tin hữu ích thì bạn bắt đầu xem xét lại toàn bộ và đưa ra mức giá phù hợp cho căn hộ của mình.

Như vậy, thẩm định giá là một trong những hoạt động quan trọng trong lĩnh vực đầu tư và mua bán bất động sản. Để có thể đưa ra mức giá tốt nhất cho mảnh đất, căn hộ,… của mình bạn nên nhờ đến công ty môi giới, những doanh nghiệp chuyên thẩm định giá, hoặc tham khảo trực tiếp thông qua các trang đăng tin bất động sản.